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弁護士米山健也の紹介

1992年に弁護士登録をしました

(経歴) 昭和38年(1963年)  12月 石川県七尾市生まれ
平成 1年(1989年) 3月 東京大学法学部卒業
平成 4年(1992年) 4月 弁護士登録(東京弁護士会)
平成 8年(1996年) 4月 米山健也法律事務所開設
平成25年 (2013年)   5月 おおぞら法律事務所開設
(弁護士会での過去の役職等)
東京弁護士会常議員会副議長、東京弁護士会法制委員会委員長・同副委員長、東京弁護士会会則改正特別委員会副委員長
東京弁護士会市民窓口担当(任期中)
日本弁護士連合会司法制度調査会委員・同特別委嘱委員、日本弁護士連合会代議員
日弁連交通事故相談センター相談員
成蹊大学法科大学院非常勤講師(刑事法)

解決事例

依頼者は、東京都23区内で、不動産賃貸業を営んでいる方です。
賃借人(テナント)が賃料を数か月分、滞納したため、当事務所にご相談にいらっしゃいました。

裁判所から占有移転禁止の仮処分命令を得て、その執行を行いました。
裁判所に貸室の明渡しと滞納家賃の支払を求める訴訟を提起し、勝訴判決を得ました。
勝訴判決に基づいて、明渡しの強制執行手続に着手したところ、賃借人(テナント)が任意に貸室を明け渡し、また、賃料の一部を回収することができました。

 
賃料を滞納する賃借人に対する対応は、初動が大事です。
本件では、早期に占有移転禁止の仮処分の決定を得て、その執行を行うことにより、比較的早期の解決をみることができました。

依頼者は、知人にお金を貸し、担保として知人が所有する東京都23区内の不動産に抵当権の設定を受けていた方です。 貸したお金を回収できないため、相談にいらっしゃいました。

抵当権に基づいて不動産を競売にかけ、依頼者の方は、不動産をご自分で競落しました(自己競落)。
その後、不動産の入居者が退去しないため、裁判所から引渡命令を受けたところ、入居は、強制執行を行う前に不動産から退去しました。

依頼者の方は、ご自分で競落した不動産を任意売却することにより、債権のほぼ全額を回収することができました。

 
不動産の競売は、かなり特殊性のある分野であり、いわゆる3点セットを読み込んで、正確な法律関係を把握する必要があります。
また、競落した不動産から入居者の退去を求めるには、執行官や専門業者との協働が必要であり、経験と慣れが求められます。
本件では、早期に入居者を退去させることができたため、債権のほぼ全額を回収することができました。

依頼者の会社は関東地方に所有するテナントビルの一室を飲食店(キャバクラ)に賃貸していました。
賃料の支払が滞納し、また、飲食店内で違法な営業活動が行われている可能性があるので、早期に立ち退かせてほしいとのことで相談にいらっしゃいました。

相談時には、貸室の占有者(実際にキャバクラを経営している者)が誰かわからないという点で、かなり特殊な事案でした。
占有者が不明であることを前提とした占有移転禁止の仮処分を申し立て、仮処分の執行の時点で、執行官や補助者と協力の上、貸室の占有者(実際にキャバクラを経営している者)を特定することができました。
その上で、賃貸借契約における賃借人(名義人)と、貸室の占有者(実際にキャバクラを経営している者)を被告として明渡訴訟を提起し、明渡訴訟の判決に基づいて、貸室を明け渡させました。

 
賃貸借契約における賃借人(名義人)を被告として明渡訴訟を提起し、勝訴判決を得たとしても、実際に貸室を占有している者が賃借人(名義人)以外の者だと、勝訴判決に基づいて、その者を退去させることはできません。
したがって、賃借人(名義人)が貸室を既に他の者に転貸していたり、また、将来、転貸する可能性がある場合には、占有移転禁止の仮処分を得ておく必要がありますが、この件は、実際に、貸室を使用している者(実際にキャバクラを経営している者)が誰であるかが不明であるという特殊な事情がある事案でした。
事前に執行官や補助者と十分に打ち合わせをしたことにより、占有移転禁止の仮処分の執行の時点で、貸室の占有者(キャバクラの実際の経営者)を特定することができ、後の勝訴判決によって、無事、明渡しを受けることができました。
また、この件は、貸室がキャバクラに使用されていたため、占有移転禁止の仮処分の執行と明渡しの執行を夜間執行で行ったという点でも特殊な事案でした。

依頼者の方は、会社経営者です。
依頼者が経営する会社が、取引先から、融資の申込みを受けたとのことで、債権保全の方法についての相談を受けました。
融資を申し込んだ取引先は、不動産(賃貸に出しているマンション)を所有しているとのことで、その不動産(賃貸に出しているマンション)について抵当権の設定を受けることは確定しているが、それ以外に債権保全のために講じることができる方法はないかとのご相談でした。

依頼者の方には、債務者(取引先)に当該不動産(賃貸に出しているマンション)のレントロール(不動産の賃貸条件の一覧表)と、賃借人との間の賃貸借契約書の写を提出させるようにアドバイスしました。
後に、債務者(取引先)が債務を支払うことができなくなったため、債務者(取引先)から提出を受けた賃貸借契約書に基づいて、いわゆる物上代位の方法によって賃料債権を差し押さえ、早期に債権の一部を回収することができました。

 
抵当権に基づく債権の回収は、競売の申立てだけではありません。
抵当権を設定した不動産が賃貸に出されている場合には、不動産所有者が賃借人に対して有する賃料債権を差し押さえることによって(いわゆる物上代位による差押え)、債権を回収することも可能です(他にも、担保不動産収益執行という方法もあります)。
競売の申立ての場合には、高額な実費(予納金)が必要になるのに対し、物上代位による差押えの場合の実費は、ごく僅かですみます。
賃貸マンションなどの収益物件を担保に融資を行う場合には、将来、物上代位によって賃料債権を差し押さえることを見越して、賃借人との間の賃貸借契約書の写を提出させることが必要です。

依頼者の方は、所有する土地を賃貸していましたが、賃借人から賃貸している土地を買い取りたいという要望が出された、土地を売るのは構わないが、確実に売買代金を支払ってもらうにはどのようにしたらいいかということで、相談にいらっしゃいました。

依頼者の方の要望は、賃借人に確実に土地の売買代金を支払ってもらうこと、仮に、土地の売買代金を支払ってもらえない場合には、賃貸借契約を解除し、賃貸している土地を明け渡してもらえるようにしてほしいというものでした。
いわゆる即決和解(起訴前の和解)の方法によって、土地の賃貸借契約の解除、解除後の土地の明渡義務、土地の売買契約、売買代金を支払ったときの土地の明渡義務の免除を合意することによって、土地の賃借人から、スムースに土地の売買代金を支払ってもらうことができました。

 
土地の売買代金を確実に支払ってもらうというだけであれば、公正証書(執行証書)を作成するだけで構いません(売買代金の支払がない場合には、公正証書に基づく差押えをすることができます)。
しかし、売買代金の支払がない場合に、土地を確実に明け渡してもらえるようにするには、公正証書の作成では不十分です(公正証書では、土地の明渡しの強制執行はできません)。
不動産の明渡しについての強制執行をできるようにするには、簡易裁判所で即決和解(起訴前の和解)を行う必要があります。

依頼者の方は、不動産業者です。
不動産を購入するにあたり、売主側から、数か月以内に不動産を買い戻すという条件をつけてほしいとの要望が出されたので、そのような条件付きの売買契約書を作成してほしいとのことで、相談にいらっしゃいました。

不動産の売主が一定期間内に意思表示をし、かつ、売買代金を現実に支払うことによって、売買契約の買主⇒売買契約の売主という逆方向での売買契約が成立するという条項を入れた不動産売買契約書を作成しました。

 

不動産の売主が、不動産を売却した後、一定期間内であれば売却した不動産を買い戻すことができるという約束をすることがあります(再売買の予約)。本件は、再売買の予約付きの売買契約書を作成したものです。
再売買の予約をする場合には、元の売買契約の売主と元の売買契約の買主のどちらが再売買を成立させる権利(予約完結権)を持っているかを明確に定める必要があります。本件は、元の売買契約の売主だけが再売買を成立させる権利(予約完結権)を持っているという契約内容でした。
仮に、元の売買の買主の方が再売買を成立させる権利(予約完結権)を持っている場合には、再売買の際の売買代金額の定め方次第では、出資法に違反して処罰の対象となる可能性があるので、十分な注意が必要となります。

依頼者の方はビルを1棟所有し、賃貸に出していました。
土地が収用されることに伴って、ビルを取り壊すことが決まっているが、ビルの取り壊しまでの間、賃料を受け取ることができるようにし、また、収用の時点で、確実に入居者に退去してもらいたいとのことで相談にいらっしゃいました。

収用のスケジュールを横目でみながら、ビルの賃貸借契約を、順次、定期借家契約に切り換えていきました。

 
普通の賃貸借契約ですと、賃貸借契約期間が満了した場合であっても、賃借人に退去してもらうことは非常に困難です。
定期借家契約であれば、賃貸借期間が満了した時点で、賃借人に建物から退去してもらうことが可能です。なお、定期借家契約の場合には、事前に説明の書面を交付する必要があり、また、賃貸借期間満了の6か月前までに、賃貸借期間の満了によって、賃貸借契約が終了する旨を通知する必要がありますので、これらの点についての注意が必要です。

依頼者の方の会社は取引先に貸し付けを行うに際して、取引先の代表者が神奈川県内に所有する不動産に抵当権の設定を受けたのですが、抵当権設定「本」登記ではなくて、抵当権設定「仮」登記しか行っていなかったため、抵当権の実行(競売の申立て)ができないとのことで、相談にいらっしゃいました。

本件では、金銭の貸借自体は行われており、抵当権が有効に成立していることが明らかでした。
したがって、「抵当権設定仮登記に基づく抵当権設定登記を求める訴訟」(抵当権設定仮登記を本登記に直すことを求める訴訟)を提起し、勝訴判決に基づいて、抵当権設定登記(本登記)を行いました。
その後、抵当権設定登記(本登記)に基づいて抵当権の実行(競売の申立て)を行ったところ、不動産の所有者から任意売却の申し出があり、任意売却代金の中から、債権のうちの相当額を回収することができました。

 

実務上は、実際には金銭の貸借が終わっているにもかかわらず、登記時の登録免許税を節約する目的で、抵当権設定「本」登記ではなくて抵当権設定「仮」登記を行っている事例が散見されます。
しかし、抵当権設定「仮」登記のままでは抵当権の実行(競売の申立て)を行うことができないため、債務者や不動産所有者との関係がこじれると、本件のような訴訟をすることが必要となり、かえって時間と費用がかかることになります。
本件では、抵当権設定仮登記の後に設定された登記があり、このような登記名義人も訴訟の被告とする必要があったため、かなり、困難な訴訟を行うことととなりました。
債務不履行となった場合、債務者が任意の登記手続に応じない可能性があるのであれば、最初から「仮登記」ではなくて、「本登記」をしておいた方がよいと考えられます。

依頼者の方は、不動産業者です。
不動産を購入することが決まっており、また、購入した不動産の転売先も決まっているので、すべての取引関係者の了承のもと、不動産の購入先から転売先に、直接、所有権移転登記をすることを可能とする契約書を作成してほしとのことで、相談にいらっしゃいました。

中間省略登記に代替する登記手続をするには、どのような契約を締結すればよいかという問題であり、契約の方法は、いわゆる他人物売買(2回売買)の方法と、買主の地位の移転の方法の2つがあります。
本件では、他人物売買の方法を取ることとし、その内容での売買契約書を作成しました。

 
2005年の不動産登記法の改正により、中間省略登記を行うことができなくなりました(より正確にいうと、2005年の不動産登記法の改正前においても、中間省略登記は法的に許容されていたものではなく、ただ、法務局がこれを見抜くことができないので、事実上、黙認されているという状態でした)。
不動産登記法の改正後、中間省略登記に代替する方法として考えられたのが、他人物売買(2回売買)の方法と、買主の地位の移転の方法の二つです。
これらの方法によると、中間者について登録免許税と不動産取得税の負担がなくなるというメリットがあります。
その反面、かなり技巧的な契約になりますので、取引関係者に十分に説明をし、了承を得ておくのでなければ、将来、深刻なトラブルを生じさせることになりかねません。
本件では、取引の関係者が全員、プロの不動産業者であったため、スムースに取引を行うことができました。

依頼者の方は、不動産業者です。
売主が農地法5条の許可申請(農地の転用許可申請)をするという条件で土地を購入したのに、許可申請をしてくれず、そのため、所有権移転登記も行うことができないとのことで、相談にいらっしゃいました。

売主を被告として、農地法5条の許可申請をすることと、農地法5条の許可があった場合には、所有権移転登記をすることを求める訴訟を提起し、勝訴しました。勝訴判決が確定した後、農業委員会に対して農地法5条の許可申請を行い、許可があった後、所有権移転登記手続を行いました。

 
農地法5条の許可申請を行うに求めることと、農地法5条の許可があったときに所有権移転登記を行うように求めることは、同一の訴訟で請求することができます。
但し、市街化調整区域内の農地については、農地法5条の許可がなされないことが多いので、事前に農業委員会から許可がなされる見込みがあるかどうかを照会する必要があります。
また、通常の登記手続訴訟では、登記を行うにあたって、執行文の付与を受ける必要はないのですが、この案件のように、登記手続を行うことに一定の条件がつけられている場合(本件では、所有権移転登記手続を行うについて「農地法5条の許可があること」という条件がつけられています)には、執行文の付与を受けることが必要となりますので、この点にも注意が必要です。
なお、登記手続請求訴訟一般にいえることですが、「請求の趣旨どおりの判決が出た場合に、判決に基づいて登記を行うことができるか(法務局が受け付けてくれるか)」は、慎重の上にも慎重を期して、検討しておくべき事項です。

依頼者の方は、不動産業者です。
購入を予定している不動産に2個の抵当権が設定されており、第1順位の抵当権者とは抵当権抹消金額について合意ができているが、第2順位の抵当権者が、競売になったとしたら配当がないのが明らかであるにもかかわらず、抵当権の抹消に法外な金額を請求している、何とか第2順位の抵当権者の抵当権設定登記を抹消できないかとのことで、相談にいらっしゃいました。

私の方で、再度、第2順位の抵当権者との間で、抵当権設定登記の抹消についての交渉を行いましたが、第2順位の抵当権者は法外とも思える金額を要求して譲りませんでした。
そこで、もとの所有者の了承を得た上で、第1順位と第2順位の抵当権が設定されたままの状態で、不動産を購入し、抵当権消滅請求(民法379条)を行った上で、第2順位の抵当権者に対して、抵当権抹消手続請求訴訟を提起しました。結果として、訴訟での勝訴判決に基づき、第2順位の抵当権者に1円も支払うことなく、第2順位の抵当権設定登記の抹消登記を行うことができました。

 
不動産の任意売却にあたっては、後順位の抵当権者は、30~50万円程度の判子代を支払うと、抵当権設定登記を抹消してくれることが多いのですが、中には、法外と思える金額を要求してくる後順位抵当権者もいます。
本件では、民法379条の抵当権消滅請求制度を利用することにより、第2順位の抵当権者に1円も支払うことなく、抵当権設定登記の抹消を行うことができました。
但し、通常の不動産取引と異なり、買主は、抵当権設定登記が残ったままで不動産の所有権を取得することとなり、売主の立場からしても、本当に抵当権者に売買代金を支払ってもらえるのかという不安が残ることになりますので、売主・買主間の売買契約の締結にあたっては様々な場面を想定しての規定を設けることが必要となります。

依頼者の方は、不動産賃貸業を営んでいました。
賃貸しているビルのテナントの退去に伴い、高額な保証金を返還しなければならなくなったため、有休不動産を早期に、かつ、高額で売却したいとのことで、相談にいらっしゃいました。

私の方で入札要綱を作成し、依頼者の方に、複数の不動産業者との間で一般媒介契約を締結してもらい、もっとも高い金額で入札した業者に売却することとしました。
その結果、早期に、かつ、思っていたよりも高い金額で、有休不動産を売却することができました。

 
不動産の売却は、大手の不動産業者との間で、専任専属媒介契約を締結して行うことが多く、それは、決して間違った方法ではありません。
しかし、不動産によっては、大手の不動産業者よりも地場の中小の不動産業者がよい買主を見つけてくることがあります。
そのような場合には、本件のような、簡易な入札方式によって売却するということを考えてよいのかもしれません。

依頼者の方が相続した土地に昭和初期の金銭消費貸借を原因とする抵当権設定登記がなされていました。
当該土地を担保として金融機関から借入れをするにあたり、古い抵当権設定登記を抹消する必要があるとのことで、相談にいらっしゃいました。

抵当権設定登記の原因となる金銭消費貸借契約に基づく貸金債権は、時効によって消滅していることが明らかでした。
但し、抵当権設定登記の名義人(債権者)は既に死亡しており、その相続人の中にも既にしている人が数多くいたため、抵当権設定登記抹消に必要な書類を取り寄せることは事実上、不可能でした。
そこで、抵当権登記名義人の相続人約10名を被告として抵当権の抹消登記を求める訴訟を提起し、判決に基づいて抵当権の抹消登記を行うことができました。

 
本件では、抵当権登記の名義人が死亡しており、その相続人についても更に相続が発生していたため、通常の方法で抵当権抹消を行うとすると、全国に散らばった抵当権設定登記の名義人の相続人等約10名から承諾の書面を取り付けることが必要でしたが、それは、事実上、不可能であると考えられました。
そこで、事前に代理人弁護士である私から抵当権登記の名義人の相続人等に対して事情を説明する手紙を送付し、また、裁判所から訴状が届いた後、特に対応しなくとも不利益がないことや不明な点があれば問い合わせてほしい旨を伝えた上で、抵当権設定登記の抹消を求める訴訟を提起しました。
抵当権登記の相続人等に事前に十分な説明をしていたため、訴訟は欠席裁判で終わり、判決に基づいてスムースに抵当権登記の抹消を行うことができました。

依頼者の方が経営する会社は、茨城県内に広大な土地を所有していましたが、事業のために、隣接地を購入する必要が生じました。
隣接地の土地所有者は、株式会社でしたが、その株式会社の役員の所在が不明であるということで、相談にいらっしゃいました。

当事務所で隣接地の土地所有者の役員の所在を調査しましたが、調査を尽くしても所在は判明しませんでした。
依頼者の方から事情を聞くと、購入を必要とする土地は、依頼者の方の会社がかつて競売で競落した土地の隣接地であり、競売の対象となっていると信じて、長期間、占有しているということでした。
そこで、隣接地の名義人である会社を被告として、依頼者の会社が隣接地を時効取得したという理由でその所有権移転登記を求める訴訟を提起し、その判決に基づいて、所有権移転登記手続を行うことができました。

 
本件では、隣接地の名義人である会社の役員の住民票や戸籍謄本を取り寄せ、また、現地調査を行っても、役員の所在は判明しませんでした。
隣接地の所有権移転登記を行うのは非常に困難な事案でしたが、依頼者の会社が隣接地を長期間、自分の所有地と信じて占有していたという特殊な事情があったため、訴訟手続を経ることによって、解決を見ることができました。
被告となる会社の役員の所在が不明であるため、訴状の送達手続は、公示送達という方法で行いましたが、裁判所に公示送達の手続を取ってもらうためのノウハウを身に着けるには、それなりの経験が必要となります。

依頼者は、東京都23区内の不動産を購入し、代金を支払ったのですが、所有者であると思っていた者がいわゆるなりすましであったため、不動産の所有権を取得することができませんでした。
売主になりすました者の所在は不明であるため、登記手続を依頼した司法書士に責任を追及することができないかとのことで相談にいらっしゃいました。

登記手続を行った司法書士は、売主と称する女性の本人確認を運転免許証に基づいて、いわゆる本人確認を行っていました。
その運転免許証は偽造でしたが、偽造であることを見抜くことは困難なものでした。
したがって、登記手続を行った司法書士の責任を追及することは困難だったのですが、本件では、登記手続に使用した登記識別情報が取引の直前に無効化されており、登記に先立って、登記識別情報の有効性を法務局に確認していれば、取引を中止することができたという特殊性がありました。
裁判では、この点を強調し、司法書士から、被害金額(不動産の売買代金額)の一部の支払を、解決金として受けることができました。

 
いわゆる地面師による詐欺被害の報道が度々、なされています。
地面師が目をつけやすい不動産というものも存在します。
高額な不動産の取引を行うにあたっては、経験豊富な司法書士や弁護士に相談することが必要であると考えられます。

依頼者の方は、自分が経営する会社の資金を銀行から借り入れる際、自宅に抵当権を設定していました。
依頼者の方の会社の経営がうまくいかなくなったため、銀行が抵当権を実行したいとの意向を示してきたが、何とか自宅に住み続けたいとのことで相談にいらっしゃいました。

依頼者の方は、事業再建に強い意欲を持っており、また、事業再建を支援してくれるスポンサーもいるとのことでした。
そこで、スポンサーの方に、依頼者の方の自宅を買い取ってもらい、自宅の売却代金で銀行からの借入金の一部を返済しました。
その上で、スポンサーの方と、依頼者の奥さんとの間で、自宅の賃貸借契約を締結し、依頼者の奥さんがスポンサーに家賃を支払うことにより、従前と同様に、自宅に住み続けることができるようになりました。

 
自宅に住めなくなるということは精神的につらいことであり、事業を行っている方にとっては、以降の事業に向けた意欲も削がれることになります。
この件では、幸いにしてスポンサーの方が適切な価格で依頼者の方の自宅を買い取ってくれ、相場よりも少し高めの家賃を支払う内容で賃貸借契約を締結することができたため、依頼者の方の家族は、従前と同様に、自宅に住み続けることができました。
依頼者の方は、後に事業で再起され、スポンサーから自宅を買い戻すことができました。

依頼者の方は、横浜市内に土地を所有していましたが、その土地について、横浜市長が建築基準法42条2項による指定処分(2項道路の指定)をしていました。
2項道路の指定を受けることに納得がいかないとのことで、相談にいらっしゃいました。

横浜地方裁判所に対し、横浜市を被告として建築基準法42条2項による指定処分が存在しないことの確認を求める行政訴訟を提起し、勝訴しました。横浜市は、東京高等裁判所に控訴しましたが、東京高等裁判所もこちら側の主張を認めて、横浜市の控訴を棄却しました。

 
横浜市は、「横浜市建築基準法施行細則」において、「建築基準法第3章の規定が適用さるようになった昭和25年11月23日の時点で、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満1.8メートル以上の道は、法第42条第2項の規定による道として指定する」と定めていました。
訴訟では、調査の結果、発見することができた古い航空写真を証拠として提出し、問題となる土地について、昭和25年11月23日の時点で、建物が立ち並んでいなかったことを立証することによって、勝訴判決を得ることができました。

依頼者の方は、土地・建物を賃借し、ビデオショップを営業していました。
賃借している土地のうちの駐車場部分が、賃貸人以外の第三者の所有するものであったところ、土地の所有者と土地・建物の賃貸人の間のトラブルが原因で、土地の所有者が、駐車場部分をロープと柵で囲ってしまったため、駐車場が使えなくなったとのことで、相談にいらっしゃいました。


本件で、土地の所有者が駐車場部分をロープと柵で囲った行為は、法律上、「自力救済」と呼ばれる行為あり、このような「自力救済行為」は法律で禁止されています。
本件では、占有訴権という権利に基づいて、裁判所に仮処分の申し立てを行ったところ、裁判所は申立てを認めて、土地の所有者に対して、ロープと柵を除去するよう命じました。
これにより、依頼者の方は、駐車場部分を以前と同様に利用することができるようになりました。

 
本件は、私の依頼者に土地・建物を賃貸していた賃貸人にかなりの非がある事案であり、土地の所有者が、駐車場を柵やロープで囲って使用できないようにした気持ちがわからないではない事案ではありました。
しかし、あくまでも、「自力救済行為」は、法律上、禁止されています。
本件では、仮処分決定を得た後、私の依頼者、土地の所有者及び土地・建物の賃貸人の三者間で話し合いをし、最終的に、私の依頼者が、以前と同様に駐車場部分を利用することができる内容で、合意が成立しました。

依頼者の方は、父親からの相続によって不動産の共有持分を取得していました。
貸金業者に不動産の共有持分を差し押さえられたため、差押えを解除し、共有持分を取り戻したとのことで、相談にいらっしゃいました。

差押えに基づく競売事件において、依頼者の方のご兄弟(同じ不動産の共有持分権者)に入札をしていただきましたが、差押えをした貸金業者がより高い金額で入札をしたため、落札することができませんでした。
その後、依頼者の方のご兄弟を原告、共有持分を競売事件で取得した貸金業者を被告として共有物分割訴訟を提起し、貸金業者に対して相当額を支払うことによって、共有持分を取り返すことができました。

 
いわゆる全面的価額賠償による共有物分割が認められた事案です。
先例となる事案があまりなく、また、判決が出た後、具体的にどのように登記手続を行うのかという点にも配慮しなければならない、非常に難しい事案でした。

依頼者の方は、土地を賃借して事業を行っていました。
土地の賃貸人は、反社会的勢力に属すると思われる者に対して土地を売却し、あらたに土地の所有者(賃貸人)となった者が、土地の賃貸借契約を解除する旨の通知を送ってきたうえ、執拗に土地の明け渡しを要求してくるとのことで、相談にいらっしゃいました。

土地の新所有者(新賃貸人)となった者は、いわゆる反社会的勢力に属する可能性が極めて高い人物でした。
そこで、直ちに、裁判所に対して、土地賃借権確認請求訴訟を提起し、かつ、土地の新所有者(新賃貸人)に対して、訴訟を提起したことを伝えました。
土地賃借権確認請求訴訟の中で、依頼者の方が土地賃借権を有していることを前提とした和解が成立し、その後、土地の明け渡しを要求されることはなくなりました。

 
反社会的勢力に属する者に対しては、できるだけ早期に訴訟等の法的手続を講じることが一つのセオリーです。訴訟等の手続が継続していると、反社会的勢力に属する者もその手続を無視して無茶な要求をすることは難しくなりますし、また、仮に無茶な要求がなされた場合であっても、警察が介入しやすいという面があるようです。
本件では、直ちに土地の賃借権が有効に存在することの確認を求める訴訟を提起し、その旨を土地の新所有者(反社会的勢力)に知らせたため、依頼者の方に対する直接の連絡はなくなり、ストレスが軽くなったとのお話をいただきました。
訴訟手続では、裁判官の説得もあり、依頼者の方が土地賃借権を有していることを前提とした和解を早期に成立させることができました。

過去の取扱案件

株式譲渡の方法によって会社を買い受けた原告(私の依頼者)が、M&Aの対象となった会社の税務申告漏れなどの点において表明保証条項違反があったとして損害賠償請求を求めた事案において、原告(私の依頼者)の請求の大部分が認められました(認容金額約9700万円。東京高等裁判所。金融法務事情2116号93頁)。

 

独立行政法人都市再生機構(UR)が、私の依頼者に対して起こした土地収用法等に基づく補償金支払債務が一定の金額(約1億1000万円)を超えて存在しないことの確認を求める債務不存在確認請求訴訟において、都市再生機構(UR)の訴えが不適法であるとして却下されました(東京地方裁判所)。

 

マンションから転落死した方の遺族(私の依頼者)からの外資系保険会社に対する保険金請求について、死亡された方に重過失があったとの外資系保険会社の主張を排斥し、請求した保険金額全額(5000万円)の請求が認められました(東京地方裁判所。判例タイムズ1454号 227頁 )。被告である外資系保険会社は控訴しましたが、控訴審である東京高等裁判所で、第1審判決とほぼ同内容の和解が成立しました。

 

横浜市長が行った建築基準法42条2項による指定処分(2項道路の指定)の不存在を確認する訴訟において勝訴しました(横浜地方裁判所・東京高等裁判所)。

 

 

  • 「こんなときどうする=会社の法務=企業活動トラブル対策Q&A」(第一法規)(共著)
  • 「電子記録債権の仕組みと実務」(社団法人金融財政事情研究会)(共著)
  • 「実務判例精選<震災・復興>」(ぎょうせい)(共著)  など

 

  • 「施行まであと2年! いつまでに何をしておけばいい?」(会社法務A2Z 2018年4月号) ★民法(債権法)改正についての論文
  • 「民法(債権関係)改正に関する中間試案の概要 ~総論~」(会社法務A2Z 2013年6月号)
  • 「民法(債権関係)改正に関する中間試案の概要 ~各論~」(会社法務A2Z 2013年7月号)
  • 「法制審議会から探る債権法改正のポイント~企業法務に与えるインパクトを中心に~ PART 1」(会社法務A2Z 2011年3月号)
  • 「法制審議会から探る債権法改正のポイント~企業法務に与えるインパクトを中心に~ PART 2」(会社法務A2Z 2011年4月号)
  • 「法制審議会から探る債権法改正のポイント~企業法務に与えるインパクトを中心に~ PART 3」(会社法務A2Z 2011年6月号)
  • 「『将来債権譲渡』明文化による債権譲渡担保契約・債権売買契約の見直し」(ビジネス法務2011年1月号)
  • 「『債権法改正の基本方針』公表 契約実務への影響は?」(ビジネスロー・ジャーナル2009年8月号)
  • 「好感の持てる『目にみえる』改正論議」(ビジネス法務2009年3月号)
  • 「いわゆる電子債権法について」(東京弁護士会会報LIBRA2006年8月号)
  • 「保証の形態による責任の負担と求償権の範囲」(月刊税理2005年9月号) など

 
金融法学会
信託法学会

事務所の特色

民事訴訟(民事裁判)及び家事事件を数多く取り扱っています。

特に、不動産・金融関係の訴訟及び離婚訴訟に豊富な経験があります。

契約書(売買契約書・賃貸借契約書など)・変更契約書・覚書・離婚に関する合意書の作成をお引き受けしています

事件受任・処理の方針

事件を受任するにあたっては、できるだけ事件の見通しと、見通しに基づいた方針を明らかにするように努めています。

あわせて、費用の見込みについてもご説明いたします。

事件の経過について、スピーディーに報告いたします

取扱分野

 不動産関連事件(登記手続請求、明渡請求、競売)

 債権の保全・回収(訴訟、仮差押、仮処分、公正証書の作成)

 企業法務(顧問業務、契約書の作成及びリーガルチェック、法律相談)

 離婚事件(財産分与、慰謝料、親権、面会交流)

 民事事件(訴訟、調停)

 遺産分割(調停及び訴訟)、遺言書作成、遺言執行

弁護士費用  

1 弁護士が、訴訟事件・調停事件・示談交渉事件等のように、その性質上委任事務処理の結果に成功不成功がある事件等を受任したときには、着手金、報酬金、実費、日当等をお支払いいただきます。
2 着手金は、事件等を依頼したときに、その事件を進めるにあたっての委任事務処理の対価としてお支払いいただくものです。着手金は、審級ごと・手続ごとにお支払いいただきます。したがって、第1審に引き続いて第2審を依頼される場合、訴訟手続の後に執行手続を依頼される場合、保全手続の後に訴訟手続を依頼されるには、別途着手金のお支払いが必要となります。
3 報酬金は、事件等が終了したとき(勝訴判決・和解成立・調停成立・示談成立等の場合)に、成功の程度に応じて、委任事務処理の対価としてお支払いいただくものです。なお、民事事件を上級審まで引き続いて受任したときの報酬金は、特に定めのない限り、最終審の報酬金のみをお支払いいただきます。
4 依頼事件についての委任契約は、依頼者及び弁護士のいずれもが、事由の如何を問わず、いつでも解除することができます。但し、相手方に不利益な時期に解除をしたときは、やむを得ない事由により解除がなされた場合を除き、相手方に生じた損害を賠償しなければなりません。また、貴殿が解除した場合には、報酬の一部または全部を請求させていただくことがあります。
5 実費は、収入印紙代、郵便切手代、謄写料、交通通信費、宿泊料等に充当するものです。その他に、保証金、保管金、供託金等に当てるためにお預かりする金額もあります。これらは、事件のご依頼時に概算額でお預かりするか、支出の都度にお支払いいただきます。なお、訴訟等の際に郵券代としてお支払いいただいた金額については、のちに裁判所から残額の返還があったときでも、日常の通信費に充てさせていただいたものとして、精算を行いません。
6 日当は、弁護士がその仕事のために遠方に出張しなければならない場合にお支払いいただきます。

 

民事裁判などによって紛争の解決をご依頼される場合、紛争の対象となっている権利等の「経済的利益の額」に応じ、着手金と報酬をお支払いいただきます。

 

1 着手金の額
依頼者の皆さま方が得ることができる「経済的利益の額」に基づいて以下のとおり算定します(消費税別途)。
①経済的利益の額が300万円以下の場合
経済的利益の額の8%
経済的利益の額が300万円~3000万円の場合
24万円+(経済的利益の額-300万円)×5%
経済的利益の額が3000万円~3億円の場合
159万円+(経済的利益の額-3000万円)×3%
経済的利益の額が3億円を超える場合
969万円+(回収金額-3億円)×2%
2 報酬金の額

依頼者の皆さまが現実に現実に得た「経済的利益の額」に基づいて以下のとおり算定します(消費税別途)。

経済的利益の額が300万円以下の場合

経済的利益の額の16%

経済的利益の額が300万円~3000万円の場合

48万円+(経済的利益の額-300万円)×10%

経済的利益の額が3000万円~3億円の場合

318万円+(経済的利益の額-3000万円)×6%

経済的利益の額が3億円を超える場合

1938万円+(回収金額-3億円)×4%

(ご注意)
1 いずれも、別途、実費のお支払が必要となります。
2 弁護士費用(着手金及び報酬金)の額は、具体的な事案毎に、依頼者の皆さまとご相談の上、受任契約書を作成して決めさせていただいております。したがって、実際の着手金の額及び報酬金の額は、上記の算定方法によって算定した金額よりも安くなることも高くこともあります。詳細については、お問い合わせください。

 

(弁護士費用の算定例)
ケースA
500万円の貸金請求事件。
訴訟を提起し、第1審で勝訴し、強制執行手続を行うことなく500万円全額を回収した。
(弁護士費用)
着手金(訴訟)34万円、報酬68万円 合計102万円(消費税別途)
(ケースB)
500万円の貸金請求事件。
訴訟を提起したが第1審で敗訴し、控訴をせずに敗訴判決が確定し、回収することができなかった。
(弁護士費用)
着手金(訴訟)34万円、報酬0円 合計34万円(消費税別途)
(ケースC)
500万円の貸金請求事件。
訴訟を提起し、第1審で300万円の支払を受けるという和解が成立し、実際に300万円が支払われた。
(弁護士費用)
着手金(訴訟)34万円、報酬48万円 合計82万円(消費税別途)
※ いずれも、別途、実費等のお支払いが必要となります。

 

建物明渡請求事件(貸主側。但し、賃料不払を理由とするものに限ります)の弁護士費用は、上記にかかわらず、以下のとおりとします(消費税別途)。  ①着手金(仮処分。仮処分の執行を含む)賃料の1.5か月分
②着手金(訴訟)賃料の1か月分
③着手金(明渡強制執行。執行催告及び断行を含む)賃料の0.5か月分
④報酬金(建物の明渡し)賃料の2か月分
⑤報酬金(賃料及び賃料相当額の回収)回収額の20%

 

(弁護士費用の算定例)
ケースA
賃料月額20万円の賃貸建物の明渡請求事件。
処分禁止の仮処分の後、本裁判を提起した。
本裁判で勝訴判決を得て、強制執行手続(断行)によって建物の明渡しを受けた。
(弁護士費用額)
着手金(仮処分)30万円、着手金(訴訟)20万円、着手金(明渡強制執行)10万円、報酬金(建物の明渡し)40万円 合計100万円(消費税別途)
ケースB
賃料月額20万円の賃貸建物の明渡請求事件。
処分禁止の仮処分の後、本裁判を提起することなく、任意に明渡しを受けた。
加えて、任意に20万円の賃料の支払を受けた。
(弁護士費用額)
着手金(仮処分)30万円、報酬金(建物の明渡し)40万円、報酬金(賃料及び賃料相当額の回収)4万円  合計74万円(消費税別途)
※ いずれも、別途、実費のお支払いが必要となります。

 

1 契約書・変更契約書・覚書の作成費用は、1通当たり5~30万円です(税別)。 2 作成費用の一例を挙げると、以下のとおりです。  ① 賃貸借契約書の作成    10~15万円   ※ 2020年4月施行の改正民法に対応した契約書を作成します。  ② 売買契約書・請負契約書の作成   15~20万円  ※ 2020年4月施行の改正民法に対応した契約書を作成します。  ③ 覚書・変更契約書の作成  5~10万円  ④ 秘密保持契約書(NDA)の作成  15~30万円  ⑤ 株式譲渡契約書その他M&Aに関する契約書の作成  15~30万円  ⑥ 債務弁済契約書・和解契約書・示談書の作成  5~15万円  ⑦ 不動産の明渡しに関する合意書の作成   15~30万円  ⑧ 離婚に関する合意書(財産分与・慰謝料・養育費など) 5~20万円

 

1 着手金 (1) 協議  12万円
(2) 調停  20万円(協議から以降した場合、協議の際にお支払いいただいた着手金を差し引きます)
(3) 訴訟  30万円(協議・調停から移行した場合、それまでにお支払いいただいた着手金の合計額を差し引きます)
(4) 日当(調停及び訴訟について)
  1期日当たり8000円(東京家庭裁判所の場合。遠方の裁判所の場合は加算させていただきます)
2 報酬金
(1) 離婚(離婚することに争いがある場合)
  着手金の額と同額
(3) 親権(親権に争いがある場合)
  20~30万円
(4) 面会交流(面会交流の方法や回数に争いがある場合)
  20~30万円
(5) 離婚給付(財産分与及び慰謝料等)
ア 離婚給付の額が300万円以下の場合
離婚給付の額の16%
イ 離婚給付の額が、300万円~3000万円の場合
48万円+(離婚給付の額-300万円)×10%
※ 原則として、実際に回収した部分についてのみ、報酬が発生するものとします。
※ 長期分割払いとなる場合には、上記の金額を上限として、協議して定めます。
 (6) 養育費及び婚姻費用分担
 ア 既に発生した部分については、(5)の離婚給付と同じ方法で算定します(離婚給付と同様に、原則として、実際に回収した部分についてのみ、報酬が発生するものとします)
 イ 将来分については、1か月分に相当する金額

   以上のほかに、消費税及び実費を別途、請求させていただきます。

 

既に判決、和解調書、調停調書及び公正証書をお持ちの方につきましては、これらに基づく預貯金の差押えの依頼をお受けしています。その際の費用の額は8万円で、差押先の金融機関店舗が1店舗増えるごとに1万8000円を加算します(消費税別途)。
差押えによって債権回収に至ったときでも、報酬は発生しません。

 

(ケースA)
調停調書に基づき、ゆうちょ銀行の貯金の差押えを行い、100万円を回収した。
(弁護士費用)
8万円(消費税別途)。報酬は発生しません。
(ケースB)
調停調書に基づき、ゆうちょ銀行と三井住友銀行の預貯金の差押えを行った。ゆうちょ銀行の貯金の差押えによって100万円を回収し、三井住友銀行の預金の差押えによって50万円を回収した。
(弁護士費用)
ゆうちょ銀行分8万円、三井住友銀行分1万8000円(合計9万8000円。消費税別途)。報酬は発生しません。
※ いずれも、別途、実費のお支払が必要となります。

 

弁護士費用のお見積り

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 弁護士費用のお見積りをいたします。お見積りは無料です。

 お見積りを希望される方は、電子メールにてお問い合わせください。

 お問い合わせに対しては、48時間以内(土日祝日を除く)にお返事を差し上げます。

依頼の方法

 事件または契約書の作成の依頼を検討される方は、電子メールまたは電話にて、法律相談をお申し込みください。

 法律相談は、初回の1時間まで、無料です(事務所に来所される場合)

 電話またはオンライン(Zoom・Skype)での相談は、初回の30分間まで、無料です。

 法律相談の後、事件や契約書の作成を依頼されるか否かは自由です。依頼をされなくてもまったく構いません。

 お申し込みの際には、簡単な事案の概要と、依頼を検討されている内容をお知らせいただけますと助かります。

 お申し込みに対しては、48時間以内(土日祝日を除く)にお返事を差し上げます。

顧問契約

法律上の疑問点が生じた場合に、電話や電子メールなどの方法によって、すぐに法律相談を受けることができます。
裁判などに巻き込まれた場合、他の依頼者の方よりも弁護士費用が安くなります。
顧問契約を締結し、日常的なお付き合いが生まれることによって、仮に紛争が生じた場合にもスムースな解決を図ることができます(はじめて会う弁護士だと、自分の会社が何をやっている会社か、というところから説明が必要ですが、そのようなムダが生じません)。

顧問契約の内容は、以下のとおりです。「甲」が依頼者の方を、「乙」が弁護士をあらわしています。
第1条
甲は、事業の隆盛と円滑を図るため、乙に対して甲の法律顧問を委嘱し、乙は、甲の発展に寄与するため、甲による法律顧問の委嘱の申出を受託する。 第2条
乙は、甲が電話、ファクシミリ、電子メールまたは口頭により法律相談または法律鑑定を申し出たときは、かかる業務を誠実に遂行し、また、甲の法律問題の諮問に応え、かつ、法律部門の監修・指導にあたるものとする。
第3条
前条記載の業務遂行に対する報酬金(顧問料)は、月額○○,○○○円(消費税別途)とする。甲は、この報酬金について、毎月末日限り、源泉徴収後の金額を乙名義の下記銀行口座に振り込んで支払うものとする。
第4条
乙が第2条記載以外の次の各号に該当する業務を遂行する場合には、乙は、前条記載の顧問料とは別に、費用・報酬を請求できるものとし、甲は、乙と協議の上、報酬額等を決定するものとする。ただし、乙は、甲の法律顧問としての立場を考慮し、他の依頼者よりも減額した金額を申し出るものとする。
①訴訟の委任を受けたとき
②日常生起する業務以外の特段の紛争処理とその予防行為について関与したとき
③困難かつ複雑な業務処理、鑑定書・書面の作成に関与したとき
④その他前各号に準ずるとき

顧問料の金額は、月額5万円からです(消費税別途)。

法律相談

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 法律相談は、電子メールまたは電話にて、お申し込みください。

 不動産・債権回収・離婚に関するご相談は、初回の1時間まで、無料です(事務所に来所される場合)

 不動産・債権回収・離婚に関する電話またはオンライン(Zoom・Skype)でのご相談は、初回の30分間まで、無料です。

 法律相談の後、事件や契約書の作成を依頼されるか否かは自由です。依頼をされなくてもまったく構いません。

 お申し込みの際には、簡単な事案の概要と、依頼を検討されている内容をお知らせいただけますと助かります。

 お申し込みに対しては、48時間以内(土日祝日を除く)にお返事を差し上げます。

事務所概要

事務所名    おおぞら法律事務所
代表者
弁護士米山健也(東京弁護士会所属・登録番号22606)
事務所所在地  
〒102-0083     東京都千代田区麹町3-5-5 サンデンビル9A
電 話      03-3512-2027、03-6821-1418
FAX      03-3512-2028
E-mail        info@oozora-law.net
設立       2013年5月

アクセス

 

事務所所在地

東京都千代田区麹町3-5-5 サンデンビル9A

電車の場合

有楽町線「麹町」駅・1番出口から徒歩1分
半蔵門線「半蔵門」駅・2番出口から徒歩5分
丸の内線・南北線「四ツ谷」駅・1番出口から徒歩10分
JR中央線・総武線「四ツ谷」駅・麹町口から徒歩10分

お車の場合

首都高速霞が関ICから約10分

 

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